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蘭州物權第一案:業(yè)委會(huì )“炒”掉物業(yè)公司成被告

為了改善小區內業(yè)主的生活環(huán)境,甘肅省蘭州市宜靜園小區召開(kāi)業(yè)主大會(huì ),決議通過(guò)招標方式選聘物業(yè)管理企業(yè),將小區房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司簽訂的前期“東家”———甘肅省興隆物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)有限公司趕出去。原因是,興隆物業(yè)管理公司服務(wù)質(zhì)量跟不上且管理費用高,人員素質(zhì)參差不齊,新招來(lái)的物業(yè)公司不但服務(wù)質(zhì)優(yōu)價(jià)廉,而且隊伍整齊有素。在重新選聘了業(yè)主們滿(mǎn)意的物業(yè)管理公司,并與其簽訂《服務(wù)合同》后,業(yè)主委員會(huì )要求興隆物業(yè)公司移交物業(yè)管理手續,卻遭到拒絕。近日,記者獲悉,蘭州市中級人民法院對此案作出終審裁定,撤銷(xiāo)一審法院作出的原告選聘物業(yè)公司不合法的判決,認定宜靜園小區業(yè)主委員會(huì )無(wú)訴訟主體資格,駁回了其訴訟請求。此案被稱(chēng)為蘭州市“物權”第一案。

據調查,宜靜園小區由甘肅興隆房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司于2004年10月建設竣工,住宅套數176戶(hù),地上獨立車(chē)位38個(gè)。2004年10月興隆開(kāi)發(fā)公司與興隆物業(yè)公司簽訂了《前期物業(yè)管理合同》。2005年10月30日,宜靜園小區召開(kāi)第一次業(yè)主大會(huì ),投票選舉成立了業(yè)主委員會(huì ),并根據《物業(yè)管理條例》于同年11月22日到蘭州市房地產(chǎn)管理局登記備案,確定小區業(yè)主為174戶(hù)。2006年5月21日該小區再次召開(kāi)業(yè)主大會(huì ),決議通過(guò)招標方式選聘物業(yè)管理企業(yè),該次業(yè)主大會(huì )實(shí)到業(yè)主122人(即122票),會(huì )后業(yè)主委員會(huì )工作人員分別征求業(yè)主意見(jiàn),其中有118位業(yè)主(即118票)簽字同意該大會(huì )的決議事項。業(yè)主委員會(huì )依據該決議通過(guò)招投標的方式選聘了新的物業(yè)管理企業(yè),并代表業(yè)主與新的物業(yè)管理企業(yè)簽訂了《物業(yè)管理服務(wù)合同》。業(yè)主委員會(huì )要求興隆物業(yè)公司移交物業(yè)管理手續,遭拒絕后,業(yè)主委員會(huì )便將該公司起訴至蘭州市城關(guān)區人民法院。

城關(guān)區人民法院認為,根據國務(wù)院《物業(yè)管理條例》有關(guān)規定,該小區具有投票權的業(yè)主應為214票,而實(shí)際到會(huì )人數未能達到法定人數,故原告選聘物業(yè)公司的程序不合法。

宣判后,宜靜園小區業(yè)主委員會(huì )不服,以原審法院認定事實(shí)及適用法律錯誤為由,上訴至蘭州市中級人民法院。

二審庭審中,興隆物業(yè)公司、興隆開(kāi)發(fā)公司辯稱(chēng),原判決認定事實(shí)清楚,適用法律正確,應維持原判;物業(yè)管理服務(wù)合同沒(méi)有終止,現物業(yè)管理企業(yè)沒(méi)有理由給上訴人移交相關(guān)資料;請求二審法院依法駁回上訴人的上訴請求,維持原判。

蘭州市中級人民法院認為,此案主要涉及宜靜園小區業(yè)主委員會(huì )有無(wú)訴訟主體資格的問(wèn)題。在物業(yè)管理法律關(guān)系中,雖然物業(yè)管理合同一般是由業(yè)主委員會(huì )或物業(yè)開(kāi)發(fā)商和物業(yè)管理公司簽訂的,但他們簽約的后果最終歸至全體業(yè)主,與業(yè)主委員會(huì )或開(kāi)發(fā)商并無(wú)關(guān)系。業(yè)主委員會(huì )是業(yè)主大會(huì )的執行機構,不是獨立的自然人或法人,本身也并無(wú)承擔民事責任所需具備的組織機構和財產(chǎn),不具備當事人的民事權利能力,不享有民事主體資格。出于公共管理事由提起訴訟的,其訴訟主體應為小區全體業(yè)主,鑒于全體業(yè)主人數眾多,在由小區全體業(yè)主所提起的訴訟中,可以選派訴訟代表,業(yè)主委員會(huì )委員在全體業(yè)主書(shū)面授權或經(jīng)業(yè)主大會(huì )的決議確定后,在提交相關(guān)的文件證明其符合資格后即可以訴訟代表人的身份參加訴訟。本案中,宜靜園小區業(yè)主委員會(huì )是為維護全體業(yè)主的利益,出于公共管理事由提起訴訟,其訴訟主體應為宜靜園小區全體業(yè)主,故原告不享有民事主體資格。故終審裁定撤銷(xiāo)一審判決,駁回宜靜園小區業(yè)主委員會(huì )的訴訟請求。

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